一物四価（いちぶつよんか）とは？
土地には一つとして同じものがなく、同じ条件の土地は存在しません。そのため、その価格を決めるのは非常に難しい作業です。しかし、土地の売買や課税を行うためには、何らかの基準となる価格を設定しなければなりません。そこで、土地の価格は目的に応じて4つの基準に分けて評価されており、これを「一物四価（いちぶつよんか）」と呼んでいます。つまり、ひとつの土地に対して、異なる4つの価格が存在するという考え方です。
「四価」とは以下の4つの価格を指します：
- 公示地価 2.相続税路線価 3.固定資産税評価額 4.実勢価格（時価）
これらの価格は、それぞれ異なる目的や場面で用いられます。それぞれの価格について詳しく見ていきましょう。
公示価格
まずはじめに、公示価格（公示地価）とは、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公示する標準地の価格です。地価公示法に基づいて、全国の分科会に属する鑑定評価員（不動産鑑定士）が毎年1月1日時点の１㎡あたりの正常な価格を判定しています。令和5年地価公示では、全国約26,000地点で実施されました。公示価格は、一般の土地取引に対して指標を与えるもので、不動産鑑定や公共事業用地の取得価格算定の規準となります。また、土地の相続税評価や固定資産税評価の基準としても活用されます。
また、公示価格は、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で調べることが可能です。地図上で調べたい都道府県名や市町村名を選択し、検索条件を入力すると、地価情報の詳細が表示される仕組みになっています。
相続税路線価
相続税路線価とは、相続を受けた土地や贈与を受けた土地の資産価値を算定するために、国税庁が発表している土地の価格です。ただし、土地の価格と言っても、一つ一つの画地の評価額を発表していたら膨大な数になってしまうので、土地の前面道路の価格を定め、その道路に面する土地の評価は一律とみなす「路線価評価方式」を採用しています。
その略称がいわゆる「路線価」と言われているものです。毎年1月1日を基準とした価格を国税庁が公表しています。多くの場合、相続税路線価は公示地価の８割程度ですので、相続税路線価を80%で割り戻す（相続税路線価÷0.8）ことで、おおよその公示地価を知ることができます。
固定資産税評価額
土地、家屋といった固定資産を所有している者に対し、市町村が課す税金が固定資産税です。固定資産税は、課税標準に一定の税率（東京都の場合は1.4%）を乗ずることで計算されます。ここで出てくる課税標準のもとになるのが固定資産税評価額です。
固定資産税評価額は固定資産税の計算の基礎となる他、不動産取得税、登録免許税といった税金の計算にも用いられています。 この固定資産税評価額は、毎年度の初めに市町村から送付されてくる固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されています。また、毎年の一定期間内において所有者などは、固定資産課税台帳を市町村の窓口で縦覧して、固定資産税評価額を確認することができます。
なお、土地・家屋の固定資産税評価額については公示価格や相続税路線価とは異なり、3年に1度「評価替え」が実施されており、この評価替えの年度を「基準年度」といいます。この固定資産税評価額は、基準年度の評価額が次年度および次々年度にそのまま引き継がれるのが原則です。
実勢価格
実勢価格は、不動産市場のニーズによって増減する価格です。市場価格に近い数字がわかるので、不動産売却を検討する際の基準として参考にする方も多くいます。同じような不動産の実勢価格を見て売却するか判断したり、実際に市場に出す際の売り出し価格を決める参考にしたりするなど、実勢価格はさまざまな場面で役立ちます。
ただし、不動産の価格は市場のニーズだけで決まるわけではありません。取引する不動産を取り巻く状況や、売却時期、売り手が優先する売却目標などによっても取引価格は増減します。似た条件の不動産の実勢価格であっても、同じ価格で売却できると保証されるわけではありません。あくまでも参考価格として活用しましょう。
不動産鑑定士が実勢価格が実勢価格を査定する際は、その不動産の用途などに応じて、取引事例比較法、原価法、収益還元法、開発法の４つの方法を使い分けて評価します。たとえば、居住用の家を査定する際は、過去の販売事例の補正を加える取引事例比較法により実勢価格を査定します。
まとめ
このように、土地にはひとつの価格ではなく、目的に応じた4つの価格が存在します。この「一物四価」は、日本の不動産評価制度の特徴であり、公平な課税や適正な取引を行うための重要な仕組みです。それぞれの価格の違いや用途を正しく理解することで、不動産に関わる判断や手続きをスムーズに進めることができます。
