リバースモーゲージ？リースバック？
「実家を相続させない」方法として、親自身が利用できる選択肢の一つに「リバースモーゲージ」があります。これは、自宅を担保にして、その不動産評価額の範囲内でお金を借り、契約者が亡くなった後に借入金を一括返済する仕組みです。多くの商品は毎月の返済は利息のみで、親が亡くなった時に実家を売却して元金を返済します。
似たサービスに「リースバック」があります。これは、自宅をリースバック業者に売却して資金を調達し、その後、リースバック業者と賃貸契約を結ぶことで、自宅に住み続けられるサービスです。売却後も家賃を支払いながら、物件に住むことができます。
リバースモーゲージとリースバックの最も大きな違いは、「融資」か「不動産の取引」かという点です。リバースモーゲージは家を担保にして融資を受ける形で資金を調達するのに対し、リースバックは持ち家を売却し、売却後に賃貸契約を結ぶことで住み続けるサービスです。
「リバースモーゲージ」を少し詳しく説明
リバースモーゲージとは、現在住んでいる自宅を担保に生活資金等を借り入れし、契約者死亡時に担保不動産を売却することで借入を返済する仕組みです。自宅に住み続けながら生活資金の借入ができ、元本の返済は死亡後になるため、老後資金にゆとりを持たせることが可能です。
一方で、金利上昇リスク等の影響が大きく、返済負担が大きくなる可能性もあります。返済期間中の金利上昇によって、毎月の返済額が増加するおそれがあります。
契約期間中に借入時の金利で返済できていたとしても、金利上昇とともに毎月の返済額が上昇し、返済負担が大きくなるかもしれません。返済額の上昇で生活費を圧迫することも考えられるため、余裕を持った返済計画を立てることをおすすめします。
また、リバースモーゲージでは、定期的に担保不動産の評価額を見直します。見直しにより不動産評価額が下落した場合、融資限度額も下落します。仮に、契約した当初の融資限度額ギリギリまで借入をしていた場合、融資限度額を超えた借入と判断されるでしょう。融資限度額以上の借入をしていた場合は、差額の一時返済を求められるため注意が必要です。
一方、リースバックとは？
リースバックとは、不動産を売却したもとの所有者が、売却した不動産を買主から借りて引き続き利用できる仕組みをいいます。特に近年話題となっているのが、自宅を売却した後、買主（リースバック事業者）と建物賃貸借契約を結ぶことで、売却した自宅にそのまま住み続けるリースバックです。
リースバックのメリット
■自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる
一般的な不動産売却は、まとまった資金を得られる一方で、引っ越しの手間や費用が発生します。また、高齢になると、新居の購入や賃貸借契約の締結が難しくなるケースも少なくありません。リースバックでは、売却した自宅にそのまま住み続けられるため、まとまった資金を得ながらも、慣れ親しんだ自宅に住み続けられます。
■家を所有することで発生するリスクがなくなる
自宅を所有していると、突発的な災害等で不動産価格の下落や建物の損壊などのリスクを抱えます。特に、戸建ての場合はマンションに比べて不動産価格の下落や災害による影響を受けやすいです。
リースバックのデメリット
■売却価格が市場価格よりも安くなる
リースバックは、基本的に自宅の売却価格が市場価格よりも安くなります。個人に売却する不動産仲介とは異なり、不動産業者が直接買い取りをするため、市場価格よりも安く買い取るためです。また、リースバック運営会社は買い取った不動産を所有するリスクやコストを維持する点で、一般的な不動産買取よりも価格が安くなることも珍しくありません。
■ずっと住み続けられるとは限らない
リースバックは、自宅に引き続き住むことができるサービスですが、希望する期間住み続けられるとは限りません。リースバックにおける賃貸借契約が普通賃貸借契約であれば、原則住み続けることができます。
一方で、定期借家契約の場合、ずっと住み続けられる保証はありません。貸主と借主の合意があれば再契約は可能ですが、あらかじめ、「必ず再契約をする」などの契約を結ぶことはできません。当初の賃貸借契約の期間を越えて家に住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく、普通借家契約が締結できる運営会社を選ぶと安心です。
まとめ
「リバースモーゲージ」「リースバック」とも、実家を相続させない方法として、親自身が利用できる選択肢の一つです。ただし、担保評価や契約条件による制限、金利上昇リスクなどのデメリットを理解した上で選ぶことが重要です。
また、賃貸活用、住宅売却など他の選択肢と比較し、ライフプランに最適な方法を選びましょう。しっかりと情報を収集し、専門家や金融機関と相談することで、安心して老後の生活設計を行うことができます。
