借地でも空き家は貸せる？
「親から相続した空き家が借地だった」「借地の家でも賃貸に出せるの？」空き家のご相談で意外と多いのが、土地が借地であるケースです。所有権ではないから活用できないのでは…と悩まれる方も少なくありません。しかし結論から言えば、借地の空き家でも活用は可能です。
そのため借地でも空き家を貸すことは可能であり、基本的には普通借地権は原則として賃貸活用できます（ただし契約内容によっては地主の承諾が必要な場合があります）。旧借地権も貸せるケースが多いですが、契約の内容やこれまでの経緯によって扱いが異なるため確認が不可欠です。
定期借地権は契約期間が明確に定められているため、残存期間との兼ね合いが重要になり、期間満了時の取り扱いまで見据えた判断が必要になります。つまり「借地だから貸せない」というわけではなく、ポイントは契約内容の把握にあります。まずは借地権の仕組みを理解することが大切です。
借地権とは何？
借地権とは、建物を所有する目的で、一定期間土地を借りる権利のことです。日本の法律では、借地権は大きく「地上権」と「賃借権」に分けられます。地上権は物権であり、地主の承諾がなくても売却や転貸が可能な非常に強い権利です。借地人の自由度が高く、契約解除のリスクも低い反面、地主側にとっては制約が大きいため、住宅用として設定されるケースはほとんどありません。
一方、住宅用借地権として一般的なのが賃借権です。賃借権は債権であり、売却や転貸、建て替えなどの際には地主の承諾が必要になります。しかし、地代を支払うことで長期間にわたって土地を利用できる点が特徴です。現在流通している借地権付き建物の多くは、この賃借権に基づいています。
借地権の主な種類
旧借地権
旧借地権は、1992年8月以前に締結された借地契約に適用される権利です。改正前の借地法が適用されており、借地人の権利が非常に強く保護されています。存続期間は建物の構造によって異なり、木造などの非堅固建物は20年、鉄筋コンクリート造などの堅固建物は30年が基本です。契約更新時に地主が拒絶するには正当事由が必要であるため、借地人は長期間にわたって安定した利用が可能です。
普通借地権
普通借地権は、1992年8月以降に設定された借地権の中で最も一般的なものです。契約期間は建物の構造に関係なく30年と定められており、1回目の更新後は20年、2回目以降は10年となります。契約更新が原則で、地主が更新を拒否するためには正当な理由が必要です。そのため、長く住み続けたい人にとっては、比較的安心感のある借地権といえるでしょう。
定期借地権
定期借地権は、契約期間満了とともに確実に終了し、更新がない借地権です。契約終了後は、原則として建物を解体し、更地にして土地を返還します。定期借地権には、一般定期借地権（50年以上）、建物譲渡特約付き定期借地権（30年以上）、事業用定期借地権（10年以上50年未満）の3種類があります。契約内容が明確である反面、将来的に土地を返還する義務がある点には注意が必要です。
借地の空き家を活用する注意点
借地権の土地は立地の良いエリアに存在していることも少なくありません。そのため、好立地で空き家を運用できる可能性があります。しかし、トラブルを防ぐためには事前確認が非常に重要です。転貸に地主の承諾が必要かどうか、承諾料の有無や金額、地代の改定条件、更新料の取り決め、契約の残存期間、契約終了時の建物解体義務などは必ず確認しておきたいポイントです。
特に契約書の条文は実務上の判断材料になるため、曖昧な理解のまま進めるのは避けるべきです。実際には、借地権付き物件の賃貸は広く行われており、借地の空き家は、賃貸住宅として安定収益を得る方法、収益物件として第三者に売却する方法、リフォームや用途変更によって再活用する方法など、複数の選択肢があります。「借地だから」と判断を止めてしまうのではなく、契約内容を正確に把握し、必要に応じて専門家へ相談することで、空き家を“収益資産”として活かすことが可能です。
