定期借家契約は空き家を貸すのに最適な賃貸借契約です
建物を他人に貸す際、「一度貸したら二度と戻らないでのはないか？」と不安に感じる方も少なくないと思います。これはおそらく、昔の借地権のイメージが影響しているのかもしれません。今回のコラムでは、そのような心配ごとが解消される「期間を決めて賃貸できる契約形態」である定期借家契約について説明します。
定期借家契約は更新がない建物の賃貸借契約であり、契約期間が終了した際には確実に契約を終了できます。賃貸人にとって計画的な賃貸経営ができる契約であり、空き家を貸す場合にも最適な契約方法です。定期借家契約は専門的な知識が必要ですが、経験のある方に依頼すれば、問題なく進められます。
賃貸借契約の種類は１つじゃないの？
建物の賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。この２つの最大の違いは契約更新の有無です。普通借家契約では契約更新がありますが、定期借家契約では契約更新がありません。
仮に2年間の定期借家契約において、借主が3年目も借りたいとなった場合、どうするのでしょうか。その場合、賃貸人（建物を貸す人）と協議して、合意が取れれば再契約ということになります。再契約とは新たな契約を結び直すということであり、既存の契約をそのまま継続する更新とは異なります。
定期借家契約は2000年3月の法律の改正で導入された「定期借家制度」によって生まれたものであり、比較的新しい仕組みだと言えます。これまで普通借家制度においては貸主側から正当理由もないのに「借主からの契約更新の要望に拒否することができない」ため、どうしても貸す側に心理的な負担がかかってしまう部分がありました。
たとえばマナーを守らない不良入居者に居座られてしまったり、退去してもらうために多額の立ち退き料が必要になったりといったリスクがあったのです。こうした問題を解消し、良質な賃貸物件の供給を促す目的で設定されたのが定期借家制度です。
定期借家契約は契約が満了した時点で建物が確実に戻ってくるため、賃貸人（建物を貸す人）にとって非常に便利であり、認知されるようになってきました。しかし、定期借家契約には賃貸人にとってメリットが多いにもかかわらず、現状ではその活用が十分とは言えません。
定期借家の活用が進まない理由
定期借家制度が施行されてから20年以上経ちます。それにもかかわらず、あまり普及されているとはいえない状況です。これには「貸す側」「借りる側」にいくつかの理由があると思います。
貸す側の理由
そもそも定期借家契約のメリットや方法について十分理解していないことが多いと思います。また、理解してやってみたいと思っていても、不動産業者が定期借家契約に難色を示し、断念せざるを得ない場合もあります。多くの場合、契約事務が煩雑になるという理由から定期借家を扱わない業者さんもいると聞いたこともあります。
借りる（入居者）側の理由
借主側も定期借家制度のしくみを知らない。また、知っていたとしても十分に理解していないことが多いです。たとえば２年間の定期借家契約の場合「2年したら契約を解除して、出ていかなければならない」という理解しかしていません。つまり、「再契約」についての理解が進んでいないのです。
契約方法の違いなど
通常の借家契約においては、契約方法に関する定めはなく、口頭であっても成立するとされています。しかし、定期借家契約は借地借家法によって決まりが設けられており、「必ず書面で結ぶ」こととされているのです。
定期借家においては、貸主から「更新は行わずに、期間満了によって契約は終了させる」といった説明をあらかじめ行う義務もあります。更新の説明義務を怠った場合は、普通借家契約として取り扱われます。普通借家契約においては、期間満了に対して特に手続きをしない場合においても、自動で契約更新されます。
一方で、定期借家契約においては自動的に契約が終了するため、借主は期間満了とともに退去しなければなりません。万が一契約終了の時期を忘れてしまうと、借主の生活に支障をきたしてしまうため、1年以上の定期借家契約では貸主が「期間満了の6ヶ月～1年前」までに通知をする義務があります。
定期借家契約を正しく理解して活用しましょう
定期借家契約について解説致しました。定期借家契約とは、契約期間終了後に更新がなく、契約期間満了時に確実に契約を終了することができる契約形態です。
一般的な賃貸契約とは異なり、定期借家契約は契約終了後に契約を更新することがないため、賃貸人は物件を再度利用したい場合や将来売却したい場合に、事前に計画的に対応することができます。
ただし、定期借家契約には一定の専門的な知識や手続きが伴い、通常の賃貸契約よりも手続きが少し煩雑に感じるかもしれません。しかし、その分、契約期間終了後の予測可能性を得ることができ、賃貸人側のリスクを軽減することができます。
空き家の活用を検討している方にとっては、定期借家契約は非常に有効な選択肢となります。将来、「空き家を再度利用したい場合」や「将来売却したい場合」、「空き家を放置したくない場合」などには、定期借家契約をおすすめします。
